Warszawski rynek nieruchomości luksusowych przez ostatnią dekadę przyciągał uwagę inwestorów, klientów premium i deweloperów, którzy konsekwentnie podnosili standard oferowanych mieszkań. Stolica stała się jednym z liderów regionu w zakresie liczby i jakości apartamentów klasy premium i high-end. W 2025 roku pojawia się jednak pytanie: czy luksusowe apartamenty w Warszawie nadal rosną w cenie? A może rynek osiągnął już szczyt?
Analizujemy bieżącą sytuację, pokazujemy najnowsze trendy i sprawdzamy, jak wygląda popyt na luksusowe lokale w kluczowych lokalizacjach Warszawy.
Czym dziś jest „luksusowy apartament” w Warszawie
Definicja luksusu w nieruchomościach stale się przesuwa. Jeszcze kilka lat temu luksusowym apartamentem nazywano nowoczesne mieszkanie o powierzchni powyżej 80 m² z balkonem i miejscem postojowym. Dziś to zdecydowanie za mało.
W 2025 roku luksusowy apartament w Warszawie to przede wszystkim:
-
topowa lokalizacja – centrum miasta, Powiśle, Żoliborz, Mokotów,
-
metraż powyżej 100 m², często z tarasem lub ogródkiem,
-
wykończenie w standardzie „pod klucz” z użyciem materiałów premium,
-
prywatna winda, recepcja, monitoring, concierge,
-
certyfikaty ekologiczne i systemy smart home,
-
prestiżowy deweloper i architektura o wysokiej jakości estetycznej.
To nie są mieszkania „do życia”, lecz nieruchomości prestiżowe, często traktowane jako bezpieczna lokata kapitału.
Ceny luksusowych apartamentów – co pokazują dane z 2025 roku
Według najnowszych analiz rynku, ceny luksusowych apartamentów w Warszawie nadal rosną, choć tempo wzrostu wyraźnie się stabilizuje. Po dynamicznym skoku w latach 2021–2023, obecnie notujemy wzrosty na poziomie 5–7% rocznie w segmencie high-end.
Średnie ceny luksusowych apartamentów w Warszawie w 2025 roku prezentują się następująco:
-
Śródmieście – 35 000–45 000 zł/m²
-
Powiśle – 33 000–42 000 zł/m²
-
Mokotów (Górny i Sielce) – 28 000–38 000 zł/m²
-
Żoliborz – 30 000–36 000 zł/m²
-
Wola (rejon Browarów i Ronda Daszyńskiego) – 26 000–34 000 zł/m²
Warto dodać, że apartamenty z najwyższej półki – penthouse’y z widokiem na Wisłę lub centrum – osiągają nawet 50 000 zł/m². Takie ceny nie dziwią, gdy lokal ma 200 m², 100-metrowy taras i prywatny dostęp windą.
Dlaczego ceny nadal rosną?
Mimo ogólnego spowolnienia gospodarczego i wyższych kosztów życia, rynek luksusowy trzyma się mocno. Powodów jest kilka:
1. Ograniczona podaż – luksusowych apartamentów powstaje niewiele, bo dostępność odpowiednich gruntów w prestiżowych lokalizacjach jest bardzo ograniczona.
2. Stabilny popyt – kupujący to często osoby z kapitałem własnym, nieuzależnione od kredytu hipotecznego. Inwestują długoterminowo, traktując nieruchomości jako bezpieczną przystań dla oszczędności.
3. Rosnące oczekiwania klientów – coraz więcej nabywców szuka nie tylko mieszkania, ale konkretnego stylu życia. To napędza popyt na nieruchomości z wyjątkową lokalizacją, architekturą i historią.
4. Inwestorzy zagraniczni – Warszawa staje się coraz bardziej atrakcyjna dla zamożnych nabywców z krajów arabskich, Azji i Europy Zachodniej. Dla nich stolica Polski to „okazja” w porównaniu do Berlina czy Wiednia.
Gdzie luksusowe apartamenty sprzedają się najlepiej
Powiśle i Solec
To obecnie najbardziej pożądana lokalizacja na rynku nieruchomości premium. Inwestycje takie jak Elektrownia Powiśle czy Flisac Residence to przykład nowoczesnego luksusu z dostępem do kultury, gastronomii i terenów zielonych. Apartamenty w tej części Warszawy cieszą się ogromnym zainteresowaniem i szybko znikają z rynku – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Śródmieście i Plac Trzech Krzyży
Kamienice po rewitalizacji, apartamenty w nowych inwestycjach typu Złota 44 czy The Tides to synonim prestiżu i najwyższej klasy. Klienci kupują tu nie tylko lokal, ale również adres – co ma znaczenie zarówno wizerunkowe, jak i inwestycyjne.
Górny Mokotów i Żoliborz Oficerski
Dzielnice pełne zieleni, klimatu i willowej architektury. To propozycja dla osób szukających elegancji, ale z dala od miejskiego zgiełku. Projekty premium z ograniczoną liczbą lokali sprzedają się tu błyskawicznie.
Czy inwestycja w apartament luksusowy wciąż się opłaca?
Tak, pod warunkiem że dokonamy trafnego wyboru. Luksusowe apartamenty w Warszawie nadal zyskują na wartości, ale najwięcej zarabiają ci, którzy:
-
kupują w przedsprzedaży w topowych lokalizacjach,
-
wybierają unikatowe nieruchomości (np. z widokiem na Wisłę, historyczne fasady, nietypowy metraż),
-
inwestują w apartamenty z pełną infrastrukturą usługową i concierge,
-
dbają o wykończenie wnętrza na najwyższym poziomie – co przekłada się na wartość przy odsprzedaży lub wynajmie.
Warto pamiętać, że luksus nie traci na wartości – nawet w czasie kryzysu. To segment odporny na wahania rynku, ponieważ jego klientela nie jest zależna od kredytu czy sytuacji ekonomicznej.
Co może wpłynąć na zahamowanie wzrostu cen
Choć rynek wygląda stabilnie, istnieją też czynniki ryzyka:
-
ewentualne zmiany w przepisach podatkowych dotyczących inwestycji w nieruchomości,
-
zbyt duże nasycenie rynku produktami pseudo-premium,
-
gorsza koniunktura na rynku międzynarodowym (np. spadek liczby inwestorów zagranicznych),
-
odpływ najemców korporacyjnych w przypadku zdalnego modelu pracy.
Dlatego decydując się na zakup apartamentu klasy luksusowej, warto kierować się jakością, lokalizacją i unikalnością, a nie tylko aktualną modą.
Luksusowe apartamenty Warszawa – co przyniesie przyszłość
W 2025 roku rynek apartamentów premium w Warszawie trzyma się mocno, a ceny nadal rosną – choć nie tak gwałtownie jak w latach poprzednich. Inwestorzy i klienci indywidualni wciąż widzą w luksusie wartość – nie tylko prestiżową, ale również inwestycyjną.
W najbliższych latach warto obserwować nowe projekty na Powiślu, Żoliborzu i Mokotowie oraz rewitalizacje kamienic w Śródmieściu. Warszawa nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa, jeśli chodzi o nieruchomości klasy high-end – a ci, którzy kupią mądrze, mogą liczyć na zysk zarówno finansowy, jak i… estetyczny.